途乐证券深圳城市吸引力解码：城市能级升级共振下的置业热土

（原标题：深圳城市吸引力解码：城市能级升级共振下的置业热土）途乐证券

近日，住房和城乡建设部正式发布《住宅项目规范》，并定于今年5月1日起实施。

新规范要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。

深铁置业作为深圳TOD模式的践行者，率先响应这一国家战略，依托全国领先的“轨道物业”开发经验，正式推出“鹏城优居计划”，该计划通过整合深铁TOD模式下的优质资源，以解决外地客在深圳购房的难题为目标，提升异地购房体验，强化深圳“宜居优居”的城市磁极效应。

为何深圳总能给出优居革命的“最优解”？这座城市持续升级的“城市引力算法”给出了答案。

经济势能与产业升维，开放包容构筑引力场

作为全国首个“先行示范区”，深圳过去一年在经济发展、深化改革开放、推动新质生产力发展、科技创新、优化城市功能及民生事业法方面持续发力，全面释放吸引力。

根据深圳政府工作报告数据，2024年途乐证券，深圳地区生产总值达3.68万亿元、增长5.8%，增速居国内大中城市前列，其中战略性新兴产业增加值增长10.5%，占地区生产总值比重42.3%。

与此同时，深圳成功吸引了全球优秀科研机构汇聚。2025年深圳市政府工作报告数据显示，2024年，国家高新技术企业突破2.5万家；全市新增登记经营主体56.2万户。华为、腾讯这些全球知名企业总部都设在深圳，印证着城市创新创业活力。

种得梧桐树，引得凤凰来。面向2025，作为“科技第一城”的深圳将持续打造最优创新生态、最优人才发展环境、最优营商环境。2月23日，深圳市政府新闻办召开“打造最好科技创新生态和人才发展环境”主题新闻发布会。会上宣布将设立100亿的人工智能和机器人产业基金，多渠道筹集45亿政策资金，为初创企业使用算力提供最高60%、最高1000万的补贴。

图为深铁前海深港基金小镇。

政策同步在置业端发力，自2024四季度以来，非深户购房政策突破性放宽；公积金贷款与多个城市实现异地互通；首套房贷利率3.3%历史低位；城市更新强化规划....多项利好助力房地产市场健康发展。

政策、经济与产业的共振，为深圳铺就了人才涌入的黄金通道。而这座城市的魅力却远不止于机会——当奋斗者扎根于此，深圳更以山海连城的诗意栖居，回应他们对美好生活的期待。

推窗见绿、出门入园，是这座“千园之城”的日常。截至2025年，深圳公园总数将达1350个，从莲花山的城市天际线到红树林的滨海湿地，从梧桐山的云海到西涌的碧波，还有公园书吧、帐篷营地、宠物友好商场的兴起，更将“功能性绿地”升级为“全龄生活场域”。

生态优势之外，深圳在公共服务上持续加码：基础教育集团化覆盖、三甲医院资源扩容、国际化人才社区建设……深圳用“美好生活圈”诠释宜居内涵，让人才从“留下来”迈向“住得好”。

当生态与公共服务构筑起宜居底色，轨道交通则成为串联城市资源的“黄金纽带”。深圳地铁数据显示，截至2024年底，全市城市轨道交通运营里程增至595.1公里，车站417座，线网密度0.30公里/平方千米，线网密度位居全国之首。深圳交通路网已经形成「轨道上的都市圈」，市民的幸福感随着地铁线的延伸也在不断增强。

图为深圳地铁车站实拍图途乐证券。

与此同时，轨道交通的飞速发展，也进一步反哺城市空间价值提升。深铁瑞城在光明融合商业综合体与学府院校，深铁珑境在龙华打造低密住区与建面约4.8万㎡商业体，深铁璟城以建面约10万㎡生态公园重构宝安城市界面——这些TOD项目将“出地铁即享醇熟配套”的理想照进现实。

图为位于深圳光明的深铁瑞城实景图。

这些实践也印证了一个逻辑：轨道交通不仅是城市的“血管”，更是城市价值裂变的“引擎”。于是，“如何让更多人便捷享有这份城市红利？”成为新的命题。

"鹏城优居计划"正式开启，解码深圳资产

观察发现，对于渴望扎根深圳的奋斗者而言，理想居所有时总与现实对冲：政策解读的"信息鸿沟"让非深户群体错失购房窗口期；职住分离的通勤消耗挤压着都市人的时间价值；市场产品同质化也难以匹配多元需求......

正是基于对异地人群以及“新移民”非深户群体痛点洞察，深铁置业将轨道开发势能转化为居住服务动能，正式启动“鹏城优居计划”——它不仅能够依托专业团队提供从资格审核、贷款咨询到选房签约的全流程服务，解决跨城置业的流程痛点，更以兑现“好房子”承诺为己任，更成为房地产行业高质量发展的转型样本。

具体来看，该计划通过三大实施路径构建全链条安居体系：

1、政策精准对接：建立"线上线下"立体化服务网络，在深铁各营销中心均设置置业顾问解读，同步安居客、房天下平台上线“深铁置业品牌馆”，设置《鹏城优居计划》专栏，为异地城市群体购房者提供"一站式"购房咨询服务，包括协助完成限购区购房资格要求明确、为非深户客户提供购房资格预审以及区域匹配建议等服务。

2、TOD多元产品覆盖：依托"轨道物业"开发经验，打造梯度分明的产品体系，实现住宅、商办、人才房与保障性住房等多元产品矩阵，全面覆盖不同人才需求。

例如：刚需家庭可锁定光明深铁瑞城、宝安深铁璟城、龙岗深铁阅云境等新兴片区的高性价比住宅；高端改善需求可关注前海深铁前海时代尊府、龙华深铁珑境等大平层产品或叠拼洋房等；创业者与企业家则可选择福田深铁置业大厦、南山深铁睿云中心核心区的甲级商办空间。通过职住平衡与配套聚合，实现“出站即归家、下楼享繁华”的未来生活图景。

图为位于深圳龙华的深铁珑境实拍。

3.全周期品质管控：依托深铁国企实力以及丰富的开发经验，确保项目的品质兑现与交付力，为深圳构建宜居优居城市提供有力支撑。

深铁置业深耕湾区十余载，在“好房子”建设进程中，在项目规划、建设科技、服务等方面下功夫，构建起“六好六化”标准体系。据悉，截至目前，深铁置业累计开发32个TOD项目，建设规模达1819万平方米，建设公共住房超4.8万套，学校、幼儿园44所，社区公园超60万平方米。

图为位于深圳宝安的深铁璟城实景图。

深铁“鹏城优居计划”的落地，不仅是深圳对政策红利的快速承接，更深层次映射出城市经济动能与产业升级的“双轮驱动”效应。业内专家认为，"政策、产业、配套的三维升级，使城市吸引力从'机会驱动'转向'价值驱动'。以深铁置业为代表的城市运营商，正在将基础设施优势转化为居住革命的新动能。"

这座平均年龄仅32.5岁的年轻城市，持续验证着其作为大湾区核心引擎的虹吸效应。当创新动能与山海诗意共生，深圳正书写着新时代的"安居方程式"。

温馨提醒：本文所述具体政策以政府部门最新发布为准。文中所述项目深铁瑞城、深铁珑境、深铁璟城预售许可证分别为：深房许字（2024）光明023号、深房许字（2022）龙华010号、深房许字（2024）宝安024号。

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